El artículo de Pedro Pablo Achondo y Ricardo Greene, reconocido por el Journal of Environmental Law, analiza cómo el Derecho Real de Conservación puede ser utilizado en proyectos inmobiliarios rurales del sur de Chile para legitimar desarrollos residenciales bajo discursos de protección ambiental.
El avance de las parcelaciones rurales en el sur de Chile abrió un nuevo debate sobre conservación, propiedad privada y planificación territorial. Esa discusión fue abordada por el artículo Ecological legal fictions: land subdivisions, property, and conservation in Southern Chile, escrito por Pedro Pablo Achondo y Ricardo Greene, que recibió el Richard Macrory Prize 2025 del Journal of Environmental Law, publicación académica de Oxford University Press.
¿Qué es el Derecho Real de Conservación en Chile? El Derecho Real de Conservación es una figura jurídica creada en 2016 que permite a propietarios privados establecer restricciones voluntarias sobre sus terrenos para proteger atributos ambientales. Un estudio premiado por Oxford advierte que, en algunos casos, puede ser usado en parcelaciones rurales para legitimar proyectos inmobiliarios bajo discursos de conservación.
El reconocimiento distingue al artículo más provocador e innovador publicado por la revista durante el año. En este caso, el trabajo analiza el uso del Derecho Real de Conservación en Chile, una figura jurídica creada en 2016 para permitir que propietarios privados establezcan restricciones voluntarias sobre sus terrenos con el objetivo de conservar atributos ambientales.
La investigación advierte que este instrumento no siempre se ha utilizado con fines estrictamente conservacionistas. Según los autores, en algunos proyectos inmobiliarios rurales el Derecho Real de Conservación puede operar como una herramienta de legitimación ambiental, al permitir que parcelaciones residenciales se presenten como iniciativas de protección de la naturaleza, incluso en territorios de alto valor ecológico.
El artículo define este fenómeno como «ficciones jurídicas ecológicas»: construcciones legales que producen una apariencia de conservación, pero que pueden convivir con procesos de subdivisión rural, valorización inmobiliaria, fragmentación territorial y privatización del paisaje.
La investigación se basa en trabajo de campo etnográfico realizado entre 2021 y 2024 en la Región de Los Lagos, especialmente en la cuenca del lago Llanquihue. Esa zona ha experimentado una rápida transformación por el crecimiento de parcelaciones, segundas viviendas, migración desde grandes ciudades y presión sobre ecosistemas como bosques nativos, humedales y corredores biológicos.
Uno de los puntos centrales del estudio es que el Derecho Real de Conservación puede ser valioso cuando existe un compromiso real con la protección ambiental, monitoreo efectivo y claridad en sus obligaciones. El problema aparece cuando se convierte en un atributo comercial de proyectos inmobiliarios, sin estándares ecológicos suficientes ni fiscalización adecuada.
Según Achondo y Greene, algunos desarrollos rurales incorporan áreas protegidas, corredores biológicos o restricciones internas como parte de su propuesta de valor. Pero, al mismo tiempo, introducen caminos, cercos, viviendas e infraestructura que modifican el territorio y pueden afectar la conectividad ecológica.
En ese sentido, el artículo plantea que el Derecho Real de Conservación no debe analizarse solo como una herramienta legal, sino también como un dispositivo simbólico. Su uso puede permitir que ciertos proyectos se diferencien de una parcelación tradicional, al presentarse como iniciativas responsables, sustentables o vinculadas al cuidado de la naturaleza.
La tensión es especialmente relevante en Chile, donde la planificación rural ha sido históricamente débil y fragmentada. En zonas fuera de los límites urbanos, la falta de regulación efectiva ha permitido que instrumentos privados ocupen espacios que deberían ser abordados por políticas públicas, planificación territorial vinculante y capacidades institucionales de fiscalización.
La investigación no propone descartar el Derecho Real de Conservación, pero sí advierte sobre los riesgos de idealizarlo. Su efectividad depende de cómo se aplica, quién define los objetivos de conservación, cómo se monitorean sus compromisos y si realmente contribuye a proteger ecosistemas más allá del valor comercial de la propiedad.
Para los autores, la conservación ambiental no puede reducirse a acuerdos voluntarios ni a estrategias de diferenciación inmobiliaria. Requiere planificación pública, criterios ecosistémicos, participación social y una mirada territorial que supere la lógica de la parcela individual.
El premio otorgado por el Journal of Environmental Law instala así una discusión relevante para Chile: cómo evitar que el lenguaje de la sostenibilidad sea utilizado para profundizar dinámicas de fragmentación territorial, exclusión y mercantilización de la naturaleza.
En un contexto de presión inmobiliaria sobre zonas rurales de alto valor ecológico, el caso del Derecho Real de Conservación muestra que la conservación no es solo una cuestión jurídica o ambiental. También es una disputa sobre quién decide el futuro del territorio, bajo qué reglas y con qué consecuencias.
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